Поиск на сайте

Поиск на сайте

Инвестиционный договор (договор долевого участия)

К примеру, как отразить операции в налоговом и бухгалтерском учете, если организация осуществляет деятельность:

● по организации и контроля за строительством (функции заказчика-застройщика);

● строительную деятельность (функции подрядчика);

● инвестиционную деятельность (функции инвестора)

Компьютерная программа телетрейд отзывы ratingforex.ru/teletrade/.

Совмещая функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика, организация должна организовать бухгалтерский и налоговый учет по каждому виду деятельности.

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и налогообложению не подлежат. Данные средства должны использоваться застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре с инвестором-источником целевого финансирования.

Отчет о расходовании полученных средств организации-застройщики должны представлять в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль (п. 14 ст. 250 НК РФ).

В случае использования средств не по целевому назначению, они включаются в состав внереализационных доходов в соответствии с п. 14 ст. 250 НК РФ.

При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Назначение использования средств определяется сметой на строительство. Из вышеизложенного следует, что налогообложению подлежит только прибыль застройщика от инвестиционно-строительной деятельности. При этом налогообложению подлежат доходы:

в виде разницы между размером (лимитом) средств на содержание застройщика, заложенного в сметах на строительство объекта, и фактическими расходами по его содержанию;

экономия средств финансирования, если эта экономия согласно условиям договора с инвестором остается в распоряжении заказчика-застройщика.

Данное мнение подтверждается в письме Минфина России от 22.03.2005 г. №03-03-02-04/1/83 и от 29.10.2004 г. №03-03-04/2/6.

Что касается даты определения дохода для целей налогообложения, то согласно пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода для доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14,15 ст. 250 НК РФ является дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись.

Для организации-дольщика перечисленные средства не учитываются в составе расходов при налогообложении прибыли в соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ. Кроме того, расходы по приобретению и созданию амортизируемого имущества не учитываются в целях налогообложения прибыли согласно п. 5 ст. 270 НК РФ.

По вопросу обложения НДС существуют две точки зрения.

Средства, полученные от инвестора не являются оплатой (предоплатой) за выполненные работы, оказанные услуги. Однако, при совмещении функции инвестора, заказчика-застройщика и подрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности и деятельности заказчика-застройщика.

В статье 39 части первой НК РФ дано определение реализации товаров (работ, услуг). В частности, реализацией является возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При этом согласно ст. 38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации или физических лиц.

Учитывая вышеизложенное, деятельность организации в качестве заказчика-застройщика (в части средств на содержание застройщика, приходящейся на долю соинвестора) вполне может быть квалифицирована как возмездное оказание услуг, подлежащих налогообложению на общих основаниях (письмо МНС РФ от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751, письмо Минфина России от 26.10.2004 г. № 07-05-14/283). Более того, именно как оказание услуг, выручка от реализации которых подлежит налогообложению НДС, квалифицирована деятельность заказчика-застройщика в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 г. №А05-6871/02-388/10 и от 03.12.2003 г. №А52/81/2003/2.

Деятельность организации в качестве подрядчика в объеме работ, приходящихся на долю соинвестора, вполне может быть квалифицирована как выполнение работ, передача результатов которых подлежит налогообложению на общих основаниях.

Бухгалтерский учет у соинвестора должен вестись на основании ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 № 167. Согласно п. 4 ПБУ 2/94 застройщики должны обеспечивать формирование бухгалтерской информации по следующим показателям:

● незавершенное строительство;

● завершенное строительство;

● авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов в соответствии с договорами на строительство;

● финансовый результат деятельности.

Средства, полученные от соинвестора, по своей природе являются средствами целевого финансирования и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование». Обращаю внимание бухгалтеров, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе «Капитал и резервы», а должны отражаться в разделе «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства» в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен форма №1 «Бухгалтерский баланс».

      Смотрите также

      Приобретение автотранспорта по лизингу
      Организация, не имеющая возможности одномоментно изъять из оборота сумму денежных средств, необходимую для приобретения автотранспорта, может приобрести его по лизингу. Правовые основы отношений фи ...

      Соотношение международных и национальных стандартов бухгалтерского учета
      Важно отметить, что незыблемой позицией КМСФО является ненавязывание своей воли всему международному сообществу. Его цель - создание образца, которому легко следовать, стандартизация национальных ...

      Проценты по заемным средствам
      В бухгалтерском учете начисленные до принятия к учету основных средств и материально-производственных запасов проценты по заемным средствам подлежат учету в составе первоначальности стоимости осно ...