Поиск на сайте

Поиск на сайте

Правовые основы

Организация может арендовать либо отдельно стоящее здание гаража, либо отдельные боксы в гаражах, принадлежащих другим организациям.

Основы арендных отношений установлены гл. 34 "Аренда" ГК РФ. При этом аренда зданий и сооружений рассматривается как отдельный вид договора аренды и регулируется параграфом 4 гл. 34 ГК РФ.

Руководствуясь требованиями гл. 34 ГК РФ, в частности параграфом 4, рассмотрим особенности заключения договора аренды гаража как отдельно стоящего здания или отдельного помещения в здании.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору здание во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Исходя из этой нормы ГК РФ Президиум ВАС РФ сообщил в п. 12 Информационного письма N 66, что в качестве формы арендной платы не может рассматриваться возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг.

При заключении договора аренды здания или помещения читателям следует иметь в виду норму ст. 609 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения? Ответ на этот вопрос содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>, в котором обращается внимание судов на то, что ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. При этом согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Согласно п. 3 Информационного письма N 66 в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равным году признается срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

Так, например, срок действия договора с 1 февраля 2007 г. по 31 января 2008 г. составляет ровно один год, поэтому такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 19 Информационного письма N 66 требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ другой особенностью заключения договора аренды здания является то, что одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка включается в арендную плату, установленную договором.

      Смотрите также

      Аренда транспортных средств
      Договор аренды предусматривает уплату арендатором арендной платы. Выплачиваемая арендодателю арендная плата включается организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения, в состав расход ...

      Объективные причины различий национальных систем бухгалтерского учета
      Различия национальных систем бухгалтерского учета вызваны объективными обстоятельствами. Перечислим те из них, которые, на наш взгляд, представляются наиболее важными. 1. Влияние теоретических конц ...

      Закрытие банковских счетов в соответствии с п. 1.1 ст. 859 ГК РФ
      Пунктом 1.1 ст. 859 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 18.07.2005 N 89-ФЗ "О внесении изменения в статью 859 части второй Гражданского кодекса Российс ...