• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Государственная регистрация договора аренды

Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 вышеуказанного Закона). Листы для блока на кольцах: сменный блок для тетради на кольцах mamuli.club.

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал госрегистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в ЕГРП и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие с этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

Таким образом, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.

Регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.

Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ.

Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Иными словами, необходимо сначала зарегистрировать право собственности (или иное вещное право) арендодателя и только после этого регистрировать договор аренды.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможности регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

МНС России в Письме от 18 февраля 2004 г. N 22-2-14/272 "О порядке применения упрощенной системы налогообложения" отметило, что если договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован, но это не сделано, то учесть расходы на аренду при упрощенной системе налогообложения нельзя. Поэтому лучше заключать договоры сроком на 11 месяцев, а затем продлевать. В этом случае гражданское законодательство не требует их государственной регистрации. Чтобы каждый раз не продлевать договор путем дополнительного соглашения, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.