• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Права и обязанности арендатора

Действующий правопорядок не допускает конкуренции исков, т.е. обоснования своих требований с помощью разных правовых институтов, нормы одного из которых носят общий характер, а нормы другого - специальный (см., например, п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Действует правило, изложенное выше: в случае если правоотношение урегулировано специальной нормой, то именно она подлежит применению к такому правоотношению и именно на нее необходимо ссылаться, выступая в защиту своих прав. Порядок взаимоотношения при прекращении договора аренды урегулирован ст. 622 ГК РФ. Такого способа защиты прав арендодателя, как взыскание неосновательного обогащения, в ней не упоминается. Арендодатель вправе лишь требовать внесения арендной платы по прекращенному договору до момента фактического возврата вещи, а также возмещения убытков, если арендная плата их не покрывает. Указанные обстоятельства в ряде случаев послужили судам основанием для отказа арендодателям во взыскании неосновательного обогащения (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 октября 2003 г. N Ф08-3569/2003, Постановление ФАС Уральского округа от 19 февраля 2004 г. N Ф09-290/04-ГК, Определение ВАС РФ от 28 мая 2007 г. N 3056/07).

Пример. Между коммерческим банком и ЗАО был заключен срочный договор аренды нежилого помещения, который в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок. ЗАО телеграммой уведомило банк об отказе от данного договора, а впоследствии выиграло в суде иск о выселении банка. Решение суда было исполнено спустя 7 месяцев после его вступления в законную силу и более чем через 1 год с момента прекращения договора аренды. ЗАО обратилось с иском к банку о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 782 072 руб. за пользование недвижимым имуществом и 1 437 609 руб. 60 коп. за пользование чужими денежными средствами. Неосновательное обогащение истец определил как разницу между рыночной стоимостью аренды сходного нежилого помещения (отчет независимого оценщика был приложен к исковому заявлению) и арендной платой по прекращенному договору. Решениями судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано на основании того, что нормы о неосновательном обогащении неприменимы к сложившимся между банком и ЗАО отношениям. Надзорная жалоба ЗАО была передана на рассмотрение Президиума ВАС РФ. Юридический отдел банка обратился за помощью к адвокатам нашей коллегии.

Своим Постановлением (от 29 июня 2004 г. N 3771/04) Президиум ВАС РФ оставил в силе ранее принятые судебные акты, указав следующее: "Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В рассматриваемом случае правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поэтому требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны".

Таким образом, вопрос о применимости норм о неосновательном обогащении к отношениям, возникающим в случае несвоевременного возврата арендованного имущества после прекращения договора аренды, получил свое окончательное разрешение: положения гл. 60 ГК РФ к таким отношениям неприменимы.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Пример. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.