• Главная
• Новое
• Популярное
• Карта сайта
• Поиск
• Контакты

Аренда зданий и сооружений

Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 16 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" от 14 мая 2003 г. N 27 лица, арендующие находящиеся в государственной собственности помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор.

Между тем анализ законодательства РФ позволяет сделать вывод, что арендатор помещения в здании не имеет какого-либо правового отношения к земельному участку, на котором оно расположено.

Так, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ вслед за ст. 552 ГК РФ говорит о приобретении права на использование земельного участка собственником здания, строения, сооружения. Пункт 3 ст. 36 ЗК РФ предоставляет права на земельный участок собственникам помещений, а также лицам, владеющим ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Иными словами, кодифицированные акты земельного и гражданского законодательства РФ признают право на земельный участок только за лицом, обладающим вещными правами на здание или его часть, что связано, очевидно, с долговременным характером таких прав.

Пункт 1 ст. 652 ГК РФ содержит императивную норму - по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, законодательством РФ устанавливается правовая связь с земельным участком лишь с лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, помещений, владеющими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также их арендаторами.

Поэтому ст. 16 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" противоречит законодательным актам РФ, указанным выше, более того, трудно себе представить арендатора помещения, который по доброй воле воспользуется своим правом на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, влекущим за собой дополнительные затраты времени и денежных средств.