Поиск на сайте

Поиск на сайте

Аренда земельных участков

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок. Казалось, нет ничего проще - совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

1) порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли;

2) момент перехода прав и обязанностей;

3) возмездность передачи прав и обязанностей.

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу гл. 24 Гражданского кодекса РФ. И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой. Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является "кредитором", а в части перевода долга - "должником", соответственно, и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Смотрите также

Контроль за проведением операций с использованием банковских карт
Клиенты - физические лица могут осуществлять с использованием банковских карт следующие операции: - получение наличных денежных средств в валюте РФ или иностранной валюте на территории Российской ...

Учет расходов на оплату труда
Аналитический учет расчетов по заработной плате ведется на лицевых счетах, открываемых на балансовых счетах 60305, 60306 "Расчеты с работниками по оплате труда" каждому работнику (включа ...

Развитие теоретических концепций
Формированию национальных стандартов предшествует выработка общей концепции бухгалтерского учета. Конец XIX в. стал знаменательной вехой в формировании новой науки - бухгалтерии. Это было связано ...